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地产转型 激流勇退还是狡兔三窟?

来源:未知 时间:2018-09-19 21:01
  地产公司转型从来不是一个新鲜的话题,在2010年左右,就有大量的地产上市公司在不堪的产业环境下选择转型。

  经过了2009年的宽松之后,地产行业快速回暖,但随之而来的是提高首付比例、房贷收紧等宏观调控政策,这给刚刚经历了行业巨幅波动的地产商们带来了极大的不安全感。

  但是在当时,习惯了挣“快钱”的地产商们,大多数都瞄准了另外一个挣快钱的行业——矿业,当时的典型代表包括万泽地产、绿景地产、中珠控股(600568,股吧)等。

  在当年的大宗商品牛市中,矿业是大量上市公司努力追捧的行业,甚至一度有“炒元素周期表”的说法。据不完全统计,仅在2011上半年,就有差不多近六分之一的上市房企或多或少涉足矿业。

  随后几年的时间里,虽然几经周折,全国范围内的各级城市房屋价格不断上涨,大型房地产企业也赚到了非常多的利润,但出乎人们意料的是,有更多的房地产企业对自己的处境不满,始于2010年的地产企业转型,竟然只是一个开始。

  王石还在念叨着“不能多元化”,但已经不断有房地产企业开始利用资金优势跨界转型。2011年之后转型的不仅有矿业,还有了金融、医疗甚至是互联网高科技和农业。观察这些中国“最土豪”企业的变迁,我们可以感受到时代脉搏的清晰跳动。

  万科

  2017年,和其他很多行业一样,中国房地产行业的集中程度也在进一步提高。前四大房地产开发企业销售金额占比从2012年的6.61%上升至2017年的14.56%,“强者恒强”的局面已经非常清晰。

  中小型房地产企业的生存空间受到了剧烈挤压,或勉强支撑,或退出市场。但头部企业也并非心无旁骛的买地盖楼。地产行业经过几十年的发展已经十分成熟,行业里最受益、最成功的企业,对此也有着非常清晰的认识,并且积极着手布局下一个增长点。

  即便是行业内增长最稳健、资产负债情况最好的万科,也已经开始了自己的转型之路。根据万科的规划,将由原本聚焦在一、二线城市的中产阶级住宅地产的提供商,转向“城市配套服务商”和“城乡建设与生活服务商”的战略定位。这个听起来有些宏大的定位,实际上凝结了郁亮对于人居生态的思考。

  2015年,万科物流地产发展有限公司成立,同时万科物业主动拓展了近400个非万科项目的住宅项目。另外,万科在这一年还通过联合股权投资的形式,与上海(楼盘)地产集团、上海中医药大学共同组建混合所有制公司,专注养老运营服务。

  2017年,万科联合多家机构共同收购全球最大的物流地产企业普洛斯,其中万科为大股东持股比例21.4%,一举成为物流地产行业最具竞争优势的企业之一。2018年7月,又宣布收购太古冷链,获得了上海、广州(楼盘)、南京(楼盘)、成都、厦门(楼盘)、廊坊、宁波(楼盘)在内的7座冷库资产,并且具备分拣配送等服务功能。

  可以看到,万科在物业、物流领域的推进,背后的逻辑是对人的需求的思考。城镇化完成之后,生活在城市里的人们需要更有优质的配套服务,不论是居住还是购物。郁亮试图去满足居住在建筑中的人们的生活,而不是陷入建筑本身的窠臼。

  融创

  对于乐视的收购,一度将融创推向了风口浪尖。这家原本在地产领域势头迅猛的企业, 忽然之间调头玩起了互联网,还是以一种令人如此瞠目结舌的方式进入——收购已经明显处于颓势并且问题重重的乐视网(300104,股吧)。

  最终精明的孙宏斌不得不咽下投资受损的苦果,目前看来这多亿的收购完全可以在几个月之后以腰斩甚至更低的价格实现。有人会因此去质疑孙宏斌的投资能力,但融创此举背后,确实有一整套的战略思考。

  在2018年亚布力中国企业家论坛上,孙宏斌第一次系统阐述了自己的转型理论,也标志着以激进着称的融创正式开启转型之路。此前他也曾多次表示房地产行业的下半场就是“投资美好生活”,也就是买套好房子(融创),再回去看电视(乐视),电视上放好看的电影(万达影业),然后出门去旅行(万达城)。

  和郁亮的思路类似,但孙宏斌更看重精神文化层面的消费。这些在基本物质生活、居住条件满足之后的文化需求,最集中的体现就是视频节目、电影和旅行,因此融创先后收购了乐视,投资了万达电影和万达城。

  和万科循序渐进不同的是,融创在转型方面的动作,和在地产行业本身的动作一样,都属于偏激进的操作,不论是165.5亿投资乐视,还是632亿收购万达项目,还是参与万达电影的投资,都花费了巨额资本。

  无论在目前来看转型是否成功,都不影响融创成为中国房地产市场第一梯队的一员。在这个集中度越来越高、强者恒强的市场中,融创已经占据一席之地。

  宜华地产

  地产公司的转型,受限于行业原本相对较强的盈利能力,因此往往会选择矿业等看起来同样“吸金”的行业来做,对于技术能力要求较高的行业,大多数地产公司都没有太大的兴趣。

  宜华则是地产公司转型中相对特殊的一个情况,选择不断收购医院、医疗医药类企业,来形成大健康的全面布局。

  到2017年报,宜华健康(000150,股吧)上市公司所有收入、利润已经全部来自大健康产业,其中以各种类型的医院为主的医疗板块,占总收入比的92%以上。

  并购是宜华主要的策略。仅在2018年,公司先后收购了玉山县博爱医院70%的股权、永川卧龙医院65%的股权、新疆(楼盘)人民医院苏州(楼盘)路院区10年特许经营权,并且通过配股募资30亿元,继续打造医疗健康服务网络。

  在此前2017年,公司还收购了包括余干县楚东医院60%的股权、昆山(楼盘)长海医院70%的股权等,并且在这一年非常坚决的剥离了原地产主业。

  但值得注意的是,因为采用相对激进的并购方式进行大健康转型,宜华已经付出了大量的资本,其中有非常多是以杠杆方式进行的,截至2018年一季度,其资产负债率已经达到67.39%,但是净资产收益率水平仍然较低。

  医疗机构看似每天顾客盈门,是几乎所有医疗器械、医药和健康服务最大的入口,但实际上亏损者甚多,各地国营医院有很多都是负债经营。因此虽然行业的前景看好,但眼前的经营环境并非一马平川,习惯了赚快钱的地产公司,能否适应这种复杂的经营模式,以及艰巨的整合任务,还有待观察。

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